在无锡，有这样两个项目，地理位置仅隔了一条马路。
但两个小区二手房均价几乎差了约一倍，近1.5万/㎡！
相同配套，相同学区，为何房价差距那么大？今天我们好好聊聊这个话题。
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NO.1｜壹
兴盛一时
无锡曾经的“荟聚”
这两个项目就是位于锡东新城的恒大城与百合国际花园。
我们先来看看这两个项目在贝壳网上的挂牌均价。
百合国际花园目前有9套二手房在售，小区均价约3.4万/㎡。
恒大城分为一期、二期，一期均价约1.9万/㎡，在售房源有套；二期均价约1.8万/㎡，在售房源约94套。
粗略估算，这两个小区均价竟然差了约1.5万/㎡！要知道，这两个小区仅有一街之隔！十分惊人。
我们常说，买房要注意：地段！地段！地段！
但这些年随着地产的降温，大多数楼盘的价值已经分成了地段和楼盘品质两大块。
楼盘不再是单凭地段取胜，更多的是要看自身的产品溢价。
今天，我们实地走进了锡东新城，探寻他们两个学区房之间的差异。
NO.2｜贰
恒大城实探
你永远可以相信恒大的绿化
恒大城位于锡东新城锡沪路南、东翔路东，是恒大集团落户无锡的第二个项目。
在实探恒大城的时候，小编不禁感慨，恒大虽然暴雷了，但之前恒大的产品力是真的不错。
先看这精致的外立面，即使放在当下的市场也还算不错。相比隔壁的观山泓郡，显得更上档次一些。
各楼栋的入户大门，也显得十分豪气，不像是一个刚需盘。
走进入户大厅，其室内挑高也是震撼到了我，现在市面上很少有房子在入户大厅会做这么高的挑高了。
上一次得见还是经开区的万科豪宅项目。
不过，由于这个项目年代也相对较长，楼道内的灯光显得有些昏暗。
接着再说小区景观。不夸张地讲，这个小区的园林景观做的十分出彩。
当年恒大宣传该项目的时候称花了大手笔打造绿色景观，现在看来名不虚传。
以公园为家的理念设计的确不错，楼栋围绕着一个“小型公园”展开，树木层次丰富。
配上了欧式喷泉、凉亭等，显得十分精致。
如果有机会，你们可以去看一看周围新盘做的绿化，与恒大城相比他们逊色不少。
不过，恒大城的缺点也十分明显，价格上不去是有原因的。
首先，这个楼盘开盘时间早，体量也很大。部分业主早期购房的业主入手价格极低。
比如有业主早期购入恒大城建面约㎡的房子，总价仅80万。而后期入手的业主，单价约1.65~1.85万/平，会存在价格竞争。
对于早期的业主而言，入手成本低，稍微降价出售二手房就有优势，这部分业主也不在少数，价格自然上不去。
其次，恒大城虽然绿化做得不错，但实探过程中小编发现这里真的很像“一座城”。
他规模很大，因此自成体系，虽然居住起来很方便，但同样的管理十分费劲。管理上不达标，那么整个小区就显得有些混乱。
最后，目前整个锡东新城，无论是新房还是二手房的存量都很大。锡东新城的二手房绝大部分还是次新房，他们无论体量还是管理或许更胜恒大城一筹。
那么，恒大城和他们同价位竞争显得就十分吃力。业主们如果真心想要出售二手房，唯有降价。
NO.3｜叁
车位60万、物业费8.4元/㎡
百合国际花园口碑爆棚
我们接着来讲百合国际花园，该小区是由台湾省房企百宏置业打造的，其前身地块年被百宏置业以元/㎡的楼面价拿下。
整个项目为高层+商业。其中高层9栋，总高20~21层，分为2梯2户和2梯3户两种类型；低密2栋，总高4层。
据了解，该项目首开均价约2.5万/㎡，当年要是及时入手，现在二手房都倒挂1万/㎡了……
百和国际花园实景（via网络）
小区内的绿化审美很棒。
从社区入口、院墙到中心花园、入户大堂，整个社区内随处可见修剪整齐、姿态优美的罗汉松、黑松、橄榄树等名木古树。
再配上山石与流水，走在百和社区里，会让你有种置身于富有东方元素的宏大盆景之中的错觉。
更值得一提的是，小区的绿化是真的花了大价钱的。百和绿化所用的百年以上的古树有上百棵，其中镇区之宝是一棵树龄超年的橄榄树！
百和国际花园实景（via网络）
除了内部环境外，小区周边的草丛修剪的十分整齐，郁郁青青，别的小区都有些泛黄了。
此外，小区各个角落也设计了不同的景观，让小编震惊。
管理上，我们从小区门口安保的精气神就能看出不同。
写在最后
我们买房要注意地段不假，地段论仍是现在买房的王道。不过，我们在买房的时候不能只考虑地段。
买房小区规模一定要适中，规模太大未来管理、出售都是问题，规模太小难成体系。
如果你看上的小区规模的确较大，那么就要结合小区整体的楼栋位置、梯户比来考虑。
楼市疯狂上涨阶段，我们可以稍微“无脑”一点。但我们要明确一点：房价是所有综合属性加成的总和，地段很重要，但并不是全部。
楼市进入整理期方能看出品质的重要性。
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