刚刚城西知名豪宅西溪诚园一套方的法拍房，以总价.9万成交，折合单价9.2万元/㎡。
看似成交价不低，但依然低于万元的评估价，相比西溪诚园去年7月份10.9万元/㎡的成交单价，更是下滑严重。
PART1
稀缺楼王大户型
本次拍卖标的为西溪诚园正信苑7号楼2单元室，房源位于13楼，在总层高14层的高层里，算是相当不错的楼层。
7号楼也正好是小区楼王的位置，南面就是小区的泳池和中央园林景观。
根据拍卖网站信息，该房源证载房屋建筑面积为.30㎡，套内建筑面积为.08㎡，得房率高达86.7%。
从现场实拍图来看，房源采光、视野都非常不错，装修也保养的挺好。
房源户型格局为4室2厅1厨3卫2阳台2衣帽间，三开间朝南，南北通透，南北双阳台，不足之处是其中两个卫生间都是暗卫。
在贝壳找房上，西溪诚园正信苑只有8套挂牌，方以上户型，挂牌价在10万左右。
根据好找房数据，西溪诚园去年7月份成交的一套方房源，网签价高接近11万！
PART2
低调豪宅西溪诚园
西溪诚园是绿城二代高层的代表作，总体量65万方，共分5期开发。
新古典建筑风格+法式园林景观，外立面采用纯石材干挂，加上“全面屏”玻璃幕墙，历久弥新。
在公区配套和室内装修上，西溪诚园也是极尽奢华，从当初的样板间上可见一斑。
商业有银泰、天街，地铁有5号线浙大紫金港站，服务有西湖区行政中心、文体中心，休闲景观北有余杭塘河、南有西溪湿地等，配套在整个杭州也是排的上号的。
在西湖区蒋村板块，西溪诚园拥有着更好的地产品牌、更出彩的装修设计、更扎实的用料和更优越的地理位置，是不少城西改善的白月光。
然而近两年，诚园的二手房价却被同板块的河滨之城反超。
手边买房数据显示，西溪诚园挂牌均价约7.7万，成交均价约5.6万，两项数据都低于河滨之城。
这是什么原因呢？
首先，由于交付早，诚园业主以自住为主，不善于也不屑于炒作房价。
其次西溪实验学校（生源包含回迁小区蒋村花园）的学区相比竞舟二小、十五中无优势。虽然隔壁就有绿城育华，但民办摇号时代，家长还是更偏爱优质公办。
另外由于“70-90”历史遗留政策，西溪诚园的一部分户型会涉及到两本产证，在房票宝贵的当下，也挡住了很多潜在的客户。
PART3
蒋村二手房行情
先看数据相对真实的法拍房。
就在上周的1月4号，西溪诚园致诚苑一套建面约87.18方小户型房源，以成交.38万的总价成交，折合单价约7.15万/㎡！远低于9万/㎡的市场参考价。
21年9月18号，同在蒋村板块的西溪蝶园一套.53㎡的法拍房落槌，历经次出价，成交总价万，折合单价5.2万/㎡。
经历去年下半年的低密之后，蒋村板块二手房终于出现复苏，板块网红盘河滨之城，近30天网签了6套，据中介信息，真实成交价在7万左右，跟二手房网上的挂牌价相差无几。
交付后“火速套现”的现房中杭房，已有两套网签记录，网签价5.6-6万，据中介透露真实成交价也在7万左右。
参考西溪诚园、河滨之城、中杭府等小区，蒋村板块次新小区的普遍房源成交价差不多可以锚定在7-8万左右。今天这套楼王豪宅，有其特殊性。
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