无房一族，羡慕有房一族。
有房一族，羡慕好房一族。
这貌似，也是一座金字塔。
只有少部分人能居于塔尖。我有个朋友，正处在这金字塔中间的位置，困惑不已。
99年，20岁出头，家里给她置办了3套房产，16年买的1个50平的小住宅，2个50平的写字楼。
比起同龄，刚进社会，还在愁首付的朋友们，她看上去还是挺幸福的。
小户型一个月能收小两千的租金，写字楼租金也覆盖了房贷。还愁啥？
第一，长沙写字楼、公寓的投资价值一言难尽，住宅供应越来越偏改善，小户型越来越不受欢迎。
第二，三个房产目前市场估值顶多万（地段一般），倘若16年在梅溪湖首付2套住宅，现在的市场价值估计超万！
说到底还是投资标的不行！没价值！
所以，当务之急是要赶紧置换！
我们再来看看过去这些年来房子的变迁史：
一代建筑:-年期间比如银洲红蓝楼
二代建筑:-年期间比如湘江世纪城
三代建筑:-年期间比如金茂府
目前长沙房价极度扁平化，弱化了一代、二代、三代建筑之间的价格差距。
但是，乌云压城、风平浪静的背后，一场分化风暴或许即将到来！
风暴来临前，不得不提这两个字——“置换”！
为什么要置换？
01投资需要
茅台理论。白酒千万种，只有核心稀缺标的才具有投资属性，才能获取超常收益。所以，买房就要买“茅台”。
二八原则。市场80%的的房子都没什么价值，只有剩下的20%真正值得保留。所以，目前有80%的人需要置换。
需求是向上流动的，过去一、二代建筑的群体都正在向三代建筑靠拢。
然而，第三代建筑中也充斥着大量小开发商。所以，并不是所有的楼盘都有好品质。
因此，三代建筑里面的普通楼盘，也正在向金茂府等长沙十大神盘、以及目前市面新开发的高品质盘靠拢。
这样一来就会导致，三代建筑中的核心稀缺产品需求不断释放，而供给非常稀少。
越来越多的人对价值的认识越来越深刻：一是看好长期持有的升值潜力；二是当成传家宝不出售。
而那些过气的一代、二代房（除带有强学区）则被不断抛弃，抛盘者多，接盘者少。
供需决定价格，这样一来，或许长沙未来5年后房市均价仍是1万，但是核心稀缺的房价可能是5万。
而不再是像今天这样，由于限价限购非完全市场经济下，导致的全城价格极度扁平化。
但是大家不要浮云遮望眼！价值分化正在快速推进，这是目前面向所有市民的超级红利。
居住需要
随着人们物质生活水平和需求的提高，一二代建筑的品质和居住体验已经不能满足当代人的需求。
1.整体设计过时
梯户比：
过去基本上是塔楼，多为2梯6户\8户\12户；
现在多为板楼/板塔结合，多为2梯2户\3户\4户。
塔楼板楼
通透性：
塔楼前后有遮挡，南北不通透；
纯板楼户户南北通透，采光通风好。
过去
现在
车位配比：
过去小区车位配比低，人车不分流，乱停车；
现在小区普遍人车分流，车位配比平均1-1.1，完全满足停车需求。
小区配套：
过去小区几乎没有配套设施，有也变得老旧不堪；
现在小区普遍配套商业，满足生活所需。
高档小区还会有游泳池、健身房、图书室等优质配套。
过去
现在
2.整体品质老化
入户大堂：
过去没有入户大堂的概念，进门就是电梯间；
现在品质盘的入户大堂都是按星级酒店标准打造，注重归家仪式感。
过去
现在
园林：
过去小区园林单一、绿植稀少。
现在园林设计丰富，有特色，绿地率一般高达30%-40%。
过去
现在
车库：
过去小区地下停车场就是毛坯、水泥地面。
现在地下停车场都是装修亮化、耐磨地面。
过去
现在
3.物业濒临奔溃
过去小区的物业服务已经濒临崩溃。
一是因为当时顶层设计就是小公司，游击队；
二是有些楼盘房子卖完了，开发商对物业的管控就放松了。
环境无人维护，安全没有保障，
问题没人解决，毫无居住舒适度可言。
现在的物业是衡量楼盘品质的关键要素。
物业服务更全面，更细致，更智能。
比如，业内知名的万科物业：
安全员是35岁以内的退伍军人，每晚格斗演练；
房子外立面定时清洁、维护，使房子更加保值。
现在的高端物业都配有智能化设备：
自动人脸识别系统，刷脸就能进入小区；
物业专属服务app，一键报修、缴费等。
教育需要
目前，长沙的政策是小学就近入读、中学微机派位。市面上的房子分为学区房和学位房：
学区房：房子属于学校辐射范围内，可以享受就近上学，但学校不一定有学位。
学位房：房子自身配套学校的学位，凭购房合同/房产证就可以入读。
学校，是孩子人生的起跑线。带有优质学区/学位的房子，能够给孩子来更好的教育。
不仅如此，优质的学位/学区房，还比普通房更有价值。
八方小区就是典例，最新二手房法拍价达到了3万多/平。要知道北上广深的学区房价普遍都是20多万/平。
所以相比之下，长沙学区房的价值还远远没有释放！
那么，将配套学区差的房子，置换成配套优质学区的房子，既能优化孩子的教育，又能升华房子的价值，可谓一石二鸟！
为什么很多人不去置换？
02认识
认识决定行为，没有认识就无法支配行动。
很多人对于“置换”两个字压根就没有认知。
什么是置换？为什么要置换？怎么去置换？一概不知。
一是没有认识到自己有置换的需求，二是没有认识到置换未来产生的重大利好。
还有我们父母辈的这类人，已经到了一个不想再折腾的年龄。
思维不够开阔，着眼于眼前，已经跟不上新时代的节奏。
他们喜欢过去的经验去总结未来，对高品质生活也没有追求，导致了他们对自己拥有的“老破小”还如数家珍。
舒适圈
有了认识，但是又习惯了舒适圈。不愿意改变现有的学习、工作、生活的状态。
对于大多数人而言，他们更想待在自己的舒适圈里，“高不成低不就”的得过且过。
可是，树挪死，人挪活。人跟企业一样，就是需要不断创新，适时改变，才能焕发出新的生机。
家庭阻力
父辈们都认为自己房子这好、那好、是个宝！
面积小，爸妈说小点好，太大不好搞卫生！
楼层低，爸妈说低点好，太高地震跑不赢！小区挤，爸妈说不要紧，周边邻里都熟悉！
其实千言万语汇成三个字，就是习惯了！你有个理由说服他们，他们就有第个理由回绝你。大部分人最终拗不过，只能选择妥协。
不愿负债
大部分年轻的有房一族，身上都是背负着房贷的。本想着好不容易贷款还的差不多了，现在为了去买大买好，可能又要再次背负上房贷的压力。
如何置换？
03路径
塔尖原则。要买属于那3%的好房子！假设长沙市按0个楼盘计算，也就是持有那30个顶级楼盘的房子！
当然，或许你认为你，
不关心投资，无所谓居住环境，
不关心圈层，无所谓孩子教育，
那就当我们瞎操心了！
方法
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