万科翡翠西湖采用“高低配”。新京报记者段文平摄
熙湖悦著正在排号中，具体开盘时间预计在6月份。新京报记者袁秀丽摄
首开熙悦观湖售楼处建在北京天鹅湖会议中心。新京报记者寇德娜摄
金地·大湖风华有23栋楼，17栋洋房、6栋叠拼别墅。新京报记者赵昱摄
区域发展不成熟，产品与需求“错配”，随着六个限房价项目相继入市，超六千套房供应压顶
（上接B09版）
尴尬的“错配”？
如上文所述，有着亩水域面积的青龙湖和1.4万余亩的青龙湖森林公园，拥有良好的生态禀赋，自然环境优美，周边区域是理想中的第二居所和改善之地。
但是受制于“”政策，部分限房价项目住宅产品中的70%需要打造90平方米以下的中小户型。诸如首开熙悦观湖推出的89平方米三居洋房产品，龙湖熙湖悦著打造的73-83平方米的两居、三居产品，金地大湖风华89平方米的三居产品等等。
刚需购房者对于位置、交通、价格较为敏感。房山青龙湖限房价项目销售均价多在元/平方米，最高单价不超元/平方米；丰台限房价项目销售均价在元/平方米，最高不超元/平方米。特别是多个产品竞争加剧下，不少项目都推出价格优惠、精装赠送，对于购房者来说，青龙湖限房价项目具有价格优势。
但是位置、交通、配套却较为“致命”。如上文所说，位居北京西六环之外，轨道交通缺位。有购房者告诉记者，看中了龙湖熙湖悦著73平方米的两居，顶层送露台，户型非常好，但是距离太远，上班非常不方便。
张大伟表示，这个区域距离北京核心区大概在35公里左右，这是什么概念？相当于深圳核心区到香港了。这个位置做改善产品会有一定的需求，但供应了一堆“90/70”小户型产品，这会加剧区域市场的惨烈程度。
具体到上述几个项目，万科翡翠西湖位居北京城六区之一的丰台，相比另外几个位于房山的限房价项目来说，占据行政区位优势，更重要的是，项目附近丰台人大附属学校、中央民族大学落地，传闻中的T2轻轨终点站在青龙湖公园附近，以及“首开”优势，抢先收揽了一部分客群。
相比之下，首开熙悦观湖、龙湖熙湖悦著、金地大湖风华、中铁建限房价项目位于房山的青龙湖，板块内交通、教育、医疗、生活配套不完善。由于基础设施等硬件设备的不完善，这也倒逼开发商从产品层面“竞技”，通过精装、园林等提升产品力。
张大伟表示，严格来说，区域内多个项目的产品力不错，秒杀其他限房价项目供应集中的区域。“但核心还是引入真正优质的教育，如果区域内能落地西城或者海淀几个货真价实的中小学，那么按照目前的市场价格还是有意义的。没有地铁，开发商必须舍得花钱永久开通地铁接驳车。此外，开发商必须先做配套，完善商业，否则购房者只能一直哭了。”
新京报记者段文平
■新盘PK
万科翡翠西湖一期套洋房已售74%
万科翡翠西湖打响了青龙湖限房价项目“混战”的第一枪。位居北京城六区的丰台、霸占青龙湖森林公园出口、教育配套人大附属学校加持、万科操盘、综合社区等，令其在这场“混战”中优势凸显、拔得头筹。
位居丰台占据地利，教育配套优势凸显
从西六环王佐桥口出，沿着泉湖西路西行1.5公里，即是万科翡翠西湖项目的所在地。围绕泉湖西路和山湖路的交叉路口，万科翡翠西湖呈辐射分布，打造成了一个包括住宅社区、商业街、商业中心、养老公寓、幼儿园、停车场为一体的综合社区。
新京报记者实地探访发现，万科翡翠西湖紧邻青龙湖森林公园正门，居民的日常观光休闲非常便捷。目前项目周边两公里范围内生活配套基本全无，不过正在规划与建设中，项目为综合社区，业态丰富。据项目销售人员介绍，该社区包括13万平方米的住宅区，8万平方米的商业配套，2.8万平方米的养老公寓，多平方米幼儿园。
此外，项目周边中小学教育资源不完善，但是项目北侧四公里处是著名的丰台人大附属学校，该校是北京市教委正式批准创办的一所涵盖小学、初中和高中的公办学校，总建筑面积13万多平方米。年，该校小学部正式投入使用。年，该校中学部正式开学。万科翡翠西湖销售人员介绍，目前小区在丰台人大附属学校的招生覆盖范围内。
在交通上，项目距离西六环王佐桥出口1.5公里，但公共交通不通达，传闻的T2轻轨目前仍在规划中，并未最终落定。
项目周边两公里内生活配套并不完善，但是项目内配套齐全，商业配套面积达到8万平方米。据项目销售人员介绍，今年年底，一万多平方米的商业街区预计投入使用，包括超市、餐饮、休闲娱乐等业态。
小三居次卧局促，卫生间紧邻主卧
在住宅产品的打造上，万科翡翠西湖目前的一期、二期产品采用“高低配”，建筑布局为“围合式”，三面是7-8层的洋房产品，一梯两户，仅90平方米左右的三居室；中间为合院产品，地上三层、地下两层，建筑面积在平方米左右。社区整体容积率为1.09，属于低密住宅区。
记者从售楼处沙盘观察发现，由于采用“高低配”，社区内公共绿化面积减少，洋房组团的容积率资源牺牲给了别墅组团。
具体到户型本身，90平方米的户型是三室两厅一厨一卫设计，南北通透，其中一个次卧面积在6.3平方米左右，略显局促。卫生间干湿分离,但在进出主卧需要经过卫生间,多显不便。
据北京市住建委数据显示，截至5月9日，一期取证开盘的套洋房产品，已签约或预订的房源达余套，去化率达74%。
项目限定销售均价不超过元/平方米，最高销售单价不超过元/平方米。据项目销售人员介绍，南北向洋房户型总价在万元/套左右，东西向户型总价在万元/套左右；合院产品总价在万-万元/套（含精装）。
综合来看，该项目相比周边二手房具有价格优势。据贝壳找房显示，万科翡翠西湖附近的燕西华府二手房单价在4万元/平方米左右，其中平方米的别墅产品总价在万元左右，平方米的三室两厅总价在万左右，折合单价5.4万元/平方米。
新京报记者段文平
熙湖悦著拒绝“高低配”园林抢目
青龙湖前身是崇青水库，年开始进行旅游开发，如今，这里不仅成为旅游度假区，还是北京新兴的楼市板块。四个限房价项目在此竞技，除了去年开盘的万科翡翠西湖外，今年熙湖悦著、首开熙悦观湖、金地大湖风华即将登场。
其中，龙湖在此操盘的熙湖悦著，是一个纯洋房低密社区，其又是如何在产品价格、户型同质下揽客？
低密洋房均价不超元/平方米
熙湖悦著项目与同一区域内项目相比，最大亮点是距青龙湖直线距离不足米，部分房源可以观湖。项目容积率为1.6，产品定位为低密洋房。
值得
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